Comment calculer la capacité d'emprunt pour un prêt immobilier en 2023 ?

Calculer la capacité d'emprunt est une étape cruciale pour tous ceux qui souhaitent emprunter de l'argent pour réaliser un projet, qu'il s'agisse d'acheter une maison, ou financer un investissement locatif. En 2023, le calcul de la capacité d'emprunt est basé sur plusieurs critères, tels que les revenus, les charges, et les taux d'intérêt en vigueur.

Dans cet article, nous allons expliquer comment calculer votre capacité d'emprunt .

En suivant ces étapes simples, vous pourrez calculer votre capacité d'emprunt et ainsi optimiser votre demande de prêt.

1. Calculez vos revenus mensuels nets

La première étape pour calculer votre capacité d'emprunt consiste à déterminer vos revenus mensuels nets. Les revenus mensuels nets correspondent à vos revenus mensuels bruts (salaires, primes, etc.). Pour obtenir une estimation précise de vos revenus mensuels nets avant impôts, vous pouvez vous référer à votre bulletin de salaire ou à votre avis d'imposition.

Revenus mensuels nets avant impôts = Revenus mensuels bruts (salaires, primes, pensions, BNC ou BIC)

2. Déterminez vos charges mensuelles

Ensuite, vous devez déterminer vos charges mensuelles. Les charges mensuelles comprennent toutes les dépenses régulières que vous avez chaque mois, comme :

- le loyer (si vous conservez un loyer après réalisation de l'opération),

- les factures d'électricité, de gaz, d'eau,

- les assurances,

- les impôts locaux,

- les frais de garde d'enfants,

- les frais de transport,

- etc...

Il est important de faire une estimation précise de vos charges mensuelles pour pouvoir déterminer votre capacité d'emprunt.

3. Calculez votre taux d'endettement

Le taux d'endettement correspond à la part de vos revenus mensuels nets consacrée au remboursement de vos dettes (crédits, prêts, etc.).

En France, le taux d'endettement maximal autorisé est compris entre 33% et 35% des revenus mensuels nets.

En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a dans sa Recommandation du 27 Janvier 2021 R-2021-1 recommandé aux Banques concernant les prêts concernant l'immobilier résidentiel de ne pas dépasser un taux d'endettement maximal de 35%. Le HCSF a également recommandé une durée maximale de 25 ans des crédits avec en cas de différé d'amortissement, 2 ans supplémentaires maximum (dans le cas ou la jouissance du bien est décalée par rapport à la date d'octroi du crédit).

Dans la pratique les Banques octroient des crédits lorsque le taux d'endettement ne dépasse pas 33%. Dans des cas rares et très spécifiques (hauts revenus, profils jeunes et prometteurs) les Banques peuvent accorder un taux d'endettement de 35%.

Pour calculer votre taux d'endettement, vous devez diviser le montant total de vos emprunts mensuels (y compris la mensualité future du crédit que vous envisagez de contracter) par vos revenus mensuels nets avant impôts (cf Notice de la Recommandation HCSF R-2021-1), puis multiplier le résultat par 100.

Taux d'endettement = ((Emprunts mensuels actuels le cas échéant + mensualité du projet de prêt)/(Revenus mensuels nets avant impôts))*100

4. Déterminez votre capacité d'emprunt

Maintenant que vous avez calculé votre taux d'endettement, vous pouvez déterminer votre capacité d'emprunt.

En France, les banques prennent en compte le taux d'endettement pour calculer la capacité d'emprunt maximale autorisée. En général, la capacité d'emprunt est égale à la différence entre les revenus mensuels nets et les charges mensuelles, multipliée par le taux d'endettement maximal autorisé.

Capacité d'emprunt = (Revenus avant impôts - Charges mensuelles)*33%

Par exemple, si vos revenus mensuels nets avant impôts s'élèvent à 2 000 euros et que vos charges mensuelles fixes sont de 500 euros, votre capacité d'emprunt maximale serait de :

(2 000 - 500) x 33% = 495 euros

Cela signifie que vous pouvez rembourser un prêt mensuel d'un montant maximum de 495 euros, en plus de vos autres dettes mensuelles.

Capacité d'emprunt = Revenus avant impôts minorés *80%

Certaines Banques vont minorer les revenus des professionnels libéraux en ne considérant que 80% des revenus nets avant impôts afin de considérer les charges fixes.

Si l'on reprends le même exemple on obtiendra (2 000 * 80%) *33% = 528 euros.

Vous pourrez alors rembourser un crédit mensuel de 528 euros.

Il est important de noter que le calcul de la capacité d'emprunt est une estimation, et que chaque banque peut utiliser des critères différents pour accorder ou refuser un prêt. Il est donc recommandé de comparer les offres de différentes banques.

Sources : Recommandation n° R-HCSF-2021-1 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France, Notice de la Recommandation n° R-HCSF-2021-1 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France